除民企加快布局海外市场以外，地产央企也在慎重迈进海外投资步伐。　　近日，葛洲坝集团房地产开发有限公司(全称“葛洲坝”)宣告，将非常丰富地产投资人组、完备全球资产配备，并与世邦魏理仕签下扩展涉及业务。葛洲坝是国务院国资委批准后的16家央企房地产企业之一。

　　2015年5月份，千亿规模央企保利集团以合作方式首次布局海外。以总价1984.4万澳元(大约人民币9729.31万元)取得澳大利亚墨尔本市南雅拉区克莱蒙地块一住宅用地，享有51%权益。

　　过去几年中，中国投放全球房地产市场的资本屡屡创意低。2015年前三季度，中国的海外房地产投资额超过112亿美元，已超强此前一整年的两倍，机构类投资者快速增长最为很快，中国在整个亚洲对海外商业物业投资中占到比已多达四分之一。世邦魏理仕预计至2020年，亚太区域海外投资追加资金中，中国的占比将更进一步下降至34%，沦为最重要的资金来源。

　　海外投资剧增　　世邦魏理仕调研找到，必要投资并购成熟期物业是目前的主流方式。投资者出售海外商业地产的主要动因是扩展全球业务，建构多样化资产人组，借以转入具备战略意义的海外市场。

全球门户城市的优质办公楼是中国机构投资者转入海外市场投资的选用，如信达和复星等在纽约出售办公楼就是开发商对海外投资的一种务实尝试。与其他物业类型比起，办公楼的运作方式在全球范围内都较为相近，是理想的切入点。

但近两年来，也可以看见开发商的投资标的日趋多元化。许多开发商早已开始投资其他物业类型，还包括酒店、工业地产及零售等。例如，沈阳万达以4.2亿美元出售坐落于洛杉矶的Robinsons-May百货。

　　CBRE大中华区投资及资本市场主管李凌在拒绝接受21世纪经济报导记者专访时回应，中国目前有很多类似于葛洲坝这样有海外扩展目标的央企。这些公司最先在第三世界国家做到过一些基础建设，累积了一定外汇储备。

央企国企的外汇储备目前也有保值电子货币市场需求。而中国经过30年的发展，实质上经常出现了显著的生产能力不足。国内很难消化那么多资本，促成海外扩展的市场需求。　　原首创集团董事长刘晓光也回应，过去中国房地产企业“回头过来”较为较少，现在量更加大，一些中型房企也开始往外回头。

原因在于，在中国市场压力过于大，拿将近地，就有可能到海外发展。　　房企加快海外投资的另一最重要背景是，美联储加息。　　2015年12月17日，美联储首位女掌门人珍妮特·耶伦宣告，美国联邦基金利率提升25个基点至0.25%-0.5%，完结了美国持续7年的零利率时代。

　　戴德梁行大中华区研究部主管聂安达指出，时隔近10年的美元首次加息将对中国经济产生一定影响，特别是在是对投资者的心理带给极大冲击。美元加息对中国最必要的影响就是人民币的升值和以人民币计价的资产大跌。对于那些有国际视野的投资者来说，资产保值与贬值是他们最关心的问题。因此预计在短期内，中国将不会经常出现较显著的资金外流现象，出售美国物业及以美元计价的金融产品不会是绝大多数投资者最理想的自由选择。

　　对于海外投资的布局，葛洲坝集团房地产董事长、总经理何金钢对外的对此则是，国际化是中国房地产的发展潮流，葛洲坝集团的发展战略与中国国情维持高度一致。　　投资报酬渐趋理性　　聂安达回应，过去几年，由于人民币仍然正处于贬值预期中，不少海外资金转入了中国房地产市场展开资产配备，以谋求资产电子货币机会。

而现在，人民币经常出现了长年升值的预期，海外资金转入中国楼市的情况将再次发生反败为胜，中国房地产市场仍然是国际投资者的理想自由选择。这一变化不会在一定程度上影响中国楼市。

　　对于国内房地产市场而言，一线与部分二线城市的物业依然是投资者最佳的投资选择。由于这些城市的人口净流入较小，以及供应量受限的原因，物业仍有一定的贬值潜力与空间，而广大三四线城市的楼市将步入漫漫寒冬。　　不过，李凌指出，目前人民币升值对一些企业的海外投资战略也有一定影响。

如果人民币升值预期持续加剧，美元资产及其回报率对中国投资者来说有可能仍然具备吸引力。但目前长年影响言之尚早，可以注目六到九个月内市场变化及中资机构的投资战略。

　　值得注意的是，中国房企展开海外扩展也面对先天劣势。缺少海外房地产投资经验、陌生的市场环境和对当地涉及法律法规缺少充份理解是中国投资者面对的仅次于挑战。

不少开发商在海外扩展中遇上各类风波，甚至还经常出现亏损。　　李凌透漏，据他们调研，海外扩展的企业中，赚到到钱的多达一半，但仍有一定比例是亏损。

　　世邦魏理仕近日与葛洲坝集团已签定战略合作协议，帮助其在全球范围内扩展房地产业务。李凌透漏，葛洲坝地产对其国际化战略明确提出的拒绝是，两到三年内，其在海外投资的整体收益率不高于国内平均值业绩水平。　　但这并非易事。保利地产董事长宋广菊曾回应，保利进占海外战略仍很慎重，目前来看海外赚还没有国内好，旗下海外项目将不会慎重前进。

　　李凌也回应，随着大量资金涌进海外门户城市，当地优良物业的价格涨幅已超强预期，未来下跌空间受到了一定传输，投资回报率也较前几年逐步回升。此外，海外投资浪潮也使优良物业的自由选择范围开始增大，必要出售成熟期物业的海外投资模式有限。

在这种背景下，部分开发商开始尝试海外地产研发模式，必要拿地研发回报率有机会可以超过20%以上。　　李凌称之为，企业回头过来很最重要一点是要汲取先驱者的经验。自由选择哪些国家，哪些物业都要做足功课。

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